去年有一篇“08年广州房地产业将呈现“转折”的博文，认为：高端物业进一步升值，普通房产房价平稳下滑，均价继续上涨，房屋交易量预测明年“五一”后逐步恢复。限价房与商品房同台唱戏，象今年这样房价飞速上涨现象不会出现。时间过得真快，转眼08年“五一”节即将到来，回头一看，去年的预测基本准确。

一、关于“转折”
政府房地产政策发生重大变化，08年广州市政府大量推出保障性住房，从根本上改变了广州房地产市场局面，这是第一个“转折”。第二个转折是政府宏观调控下，广州房地产企业出现分化，一部分企业面临生存危机。第三个转折是一部分楼盘打折促销，房价快速上涨趋势被压制。根据国家发改委和统计局公布的数据，去年10月以来广州市房屋销售价格环比增长分别是0.4%、0.5%、-1.4%、-0.9%、-0.1%、0.3%，12月首现了楼市的负增长。根据广州阳光家缘网统计今年一季度的销售量分别是34.95、23.02、37.77万平方米，只为正常月份的三分之一左右。这些都证明08年房地产业出现“转折”而非价格“拐点”。

二、关于“五一”楼市
经过半年多的调整，冷清多时的楼市是否会在五一回暖？我们从政府，开发商和购房者三个方面进行分析：
1、政府
①中央政府
随着2007年来CPI的一路攀升，到今年一月份上涨幅度已达7.1%，创97年以来新高，为了抑制通货膨胀，今年国家实行了从紧的货币政策。不久前央行副行长易纲曾明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。
另一方面，近年来国家房地产调控政策已累积发生作用，估计今年不会出现新的抑制房价政策出台，但也不会像股市那样救市。
②地方政府
新省委书记到广东上任后，大力推动广东开展思想解放讨论，提出了广州发展“宜居城市、现代产业体系”，要广州同国际先进城市叫板；黄华华省长提出了服务业作为广州主导产业的思路等等，这些对广州房地产业的发展是个利好消息。
广州市政府走在全国前列，大力推出限价房，今年预计总共有1.5万套推出市场，对普通商品房楼价有一定影响。
2、开发商
房地产是资金密集型行业，而且房地产投资商的资金来源70%到80%是由银行贷款支撑的。在美国次贷危机和国家紧缩银根的大背景下，房企的资金问题日趋严重。对于成交量低迷了半年多的广州开发商而言，“五一”绝对是一个把楼盘销售出去回笼资金的好时机，各房企必然会采取各种手段降价促销。
①大型开发商——降价销售，加速资金周转速度，提高利润，还能并吞中小房企。
②中小开发商——被迫降价销售，防止资金链断裂。
3、 购房者
购房者大致可分为近期刚性消费者、改善居住者、中小投资者、战略投资者与外资等四类。
①近期刚性消费者
从凤凰城“美寓”销售火爆的场面可知，社会大众对住房的需求量很大，毕竟中国人多嘛。“五一”打折将对他们起到一个很好的刺激作用，这类人群将成为“五一”购房的主力。
②改善居住者
这类人群相对拥有比较现实的购房经验，较为理性，对楼市判断有自己看法，而且他们对住房品质有着较高的要求，在目前房价下跌的趋势下，他们中抱有“再观望一段时间”的心态，但对中意的楼盘也会下订。
③中小投资者
广州的房价是否到“底”，有人认为上半年广州市房价将触底，下半年开始反弹，当然也有人认为2008年全年处于下降通道。但大多数这类购房者很清楚，中国人多地少，城市化进程，CPI快速成上升，房产的增值保值作用明显，所以在他们认为合适的时间，或碰到性价比较高的房子，他们会快速出手。
④战略投资者与外资
人民币升值，更严格的土地政策，国民经济和居民收入持续增长，地铁、大型市政项目等基础设施不断完善，房屋建造成本上升等因素，从长期来看广州的房子肯定会升值，所以广州北部一些生态环境质量上乖的高端住宅会被这类群体购买。

综合以上政府、开发商和购房者三方面因素，我们认为广州“五一”楼市房价将稳中略降，成交量上升，“五一”以后楼市开始进入平稳上扬过渡期。